Impostos de Transmissão de Bens Imóveis – ou ITBI – são taxas que devem ser pagas ao adquirir um imóvel. O comprador deve pagar este imposto para oficializar a compra. Geralmente, é feito antes do fechamento do contrato. Cada município estabelece suas regras, como o período limite a se pagar e a porcentagem usada no cálculo.

O imposto é previsto pela Constituição Federal no Inciso II do artigo 156. Serve para regularização do imóvel pelo comprador, para que tenha acesso a luz, saneamento, entre outros serviços básicos.

São vários detalhes, que seu corretor pode te explicar de acordo com o imóvel que você quer comprar, mas a gente te explica tudo que precisa saber.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Alguns documentos são verificados ou recolhidos para a emissão da guia de recolhimento do imposto. São eles:

  • Cópia da matrícula do imóvel atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Três vias preenchidas e assinadas pelo requerente da Guia Informativa Fiscal de Recolhimento de ITBI;
  • Uma guia modelo do ITBI, retirada no portal de finanças do site da sua prefeitura.

Normalmente, o corretor auxilia bastante nesse processo, indo atrás da documentação ou indicando onde pode conseguir.

COMO CALCULAR O ITBI?

O valor a ser calculado varia entre as cidades. Mas o cálculo se baseia pelo valor venal, que considera o preço do mercado, a localização,  a área do imóvel, entre outros pontos. Basicamente, o valor venal é obtido pela conta:

Valor Venal = área do imóvel x valor unitário padrão residencial x idade do imóvel x  localização x tipografia residencial ou características construtivas

No caso de São Paulo, ainda entram na conta aspectos como subdivisão da zona urbana. Após toda essa multiplicação, é determinada a alíquota com base na legislação em vigor e então o ITBI.

QUANDO  O ITBI DEVE SER PAGO?

Assim como a porcentagem usada no cálculo, cidade determina o prazo do pagamento. Na cidade de São Paulo, segundo o site da prefeitura, tem um prazos de acordo com a situação.

  • Antes de efetivar o contrato, se instrumento público;
  • 10 dias caso o contrato for feito por instrumento particular;
  • 10 dias se as transmissões forem operadas por instrumento judicial, contados do trânsito em julgado da sentença ou da data de homologação do cálculo, o que ocorrer primeiro;
  • 15 dias em caso de arrematação, adjudicação e remissão, antes da assinatura da carta, mesmo que não seja extraída. 

COMO PAGAR O ITBI?

Ainda no caso de São Paulo, há duas maneiras. Se você não mora em SP, pode ler esta sessão para ter uma noção, mas é necessário que veja no site da sua prefeitura as possibilidades.

  1. DAMSP – é o sistema tradicional de documentos de arrecadação. O Documento é emitido pela Prefeitura ou pode ser obtido para impressão pela internet. Ele tem um código de barras que pode ser pago pelos diversos canais de pagamento, mas apenas até o vencimento. Depois da data de validade, os bancos não são autorizados a receber, pois é  necessário emitir uma segunda via com o valor corrigido, adequando juros de 1% ao mês.
  2. Sem o DAMSP – é feito através de sistemas online (como internet banking), caixa eletrônico, via telefone, guichê de caixa ou correspondentes bancários (como lotéricas). Você precisa informar o número de cadastro do imóvel (SQL), o exercício do lançamento e  o número da parcela a ser paga.

HÁ POSSIBILIDADE DE ISENÇÃO DO ITBI?

Sim! São alguns casos que contam com a isenção desse imposto.

  1. Sendo a primeira compra  de unidade  habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação;
  2. Primeiro imóvel próprio de uso residencial ou Programa Minha Casa, Minha Vida, que seja de valor menor a R$176.444,41. Neste caso, não é necessário protocolar pedido de solicitação de isenção. Mas é preciso apresentar ao cartório uma Declaração para Isenção do ITBI-IV preenchida e assinada. A Declaração pode ser obtida pelo site da prefeitura.
  3. Caso o imóvel seja adquirido através de alguma das opções: Caixa Econômica Federal, pelo Fundo de Arrendamento Residencial para o Programa de Arrendamento Residencial; Companhia de Desenvolvimento Habitacional de São Paulo (CDHU); Companhia Metropolitana de Habitacao de Sao Paulo (COHAB/SP); Fundo de Arrendamento Residencial  (FAR) para o Programa Minha Casa, Minha Vida; Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) para os Programas Minha Casa, Minha Vida ou Crédito Solidário.

ITBI PARA IMÓVEL NOVO OU NA PLANTA

Muitas pessoas tem a dúvida se o ITBI também se aplica aos imóveis cobrados na planta. Pense que ainda vai haver uma transmissão da construtora ou imobiliária para o comprador. Então, sim, o tributo é aplicado.

Mas como é calculado se está no processo de construção? O cálculo se baseia no valor do imóvel pronto. Este é um dos motivos de procurar corretores sérios e com credibilidade, como os da Front. Às vezes, por querer vender rápido, alguns prometem  valores menores do que os reais, e quem paga é o comprador.

ITBI NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A aderência do valor do ITBI no financiamento é algo possível. Tem bancos que incluem tanto este imposto quanto os custos cartorários no contrato. Todavia, o valor a ser incluído não pode ser superior a 5% do valor a ser financiado. Caso o financiamento use o FGTS, então a taxa do ITBI não pode ultrapassar 4% do total.

Na hora do planejamento financeiro para comprar um imóvel, é importante lembrar dessa taxa. Muitas pessoas se esquecem e acabam ficando frustradas por ser mais um gasto. Faça a pesquisa não só do valor do que quer adquirir, mas das taxas que sua cidade exige também.

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